아파트 갭투자 실패와 위험성, 대처 방법 고민
아파트 갭투자 실패와 위험성, 대처 방법 고민
최근 신문에 갭투자자들이 실패했다는 기사가 연일 보도되고 있다. 갭투자에 실패하면 반드시 파산하는 것일까? 갭투자에 성공하려면 어떻게 해야 할까요? 아니면 이미 투자한 부동산에 위기가 찾아왔을 때 어떻게 대처해야 할까요?
아파트 갭투자 의미와 방법
부동산 투자에는 다양한 방법이 있습니다. 재건축, 재개발, 리모델링, 임대차 레버리지, 수익형, 시세차익형, 토지, 상가, 오피스텔, 단독주택, 지방 건설 등이 있다. 그 중 오늘 소개할 갭투자는 매매가격과 임대료가 차이가 없어 적은 금액(갭)으로 투자하는 것을 의미한다. 지역 주민들은 선호하지 않기 때문에 매매와 임대료 격차가 작은 물건을 구입한 후 인플레이션이나 전세난 등의 문제로 임대료가 상승하면 매매가격도 함께 상승하게 된다. 이때 오른 매매가격으로 이익을 얻는 것이다. 보통 2년 혹은 그 이하의 기간을 단기 투자로 하는 경우가 많다. 유동성으로 부동산이 상승할 때는 지역 1급지에서 시차를 두고 가격 상승이 일어나기 때문에 타이밍을 맞춰서 투자하기도 합니다. 이처럼 비슷하면서도 다른 투자 방법인데, 방법을 물어보면 불법도 아니고 잘만 하면 되는데 왜 갭투자만 위험하다고 하는 것일까? 또 그렇게 위험하다면 하지 않는 것이 좋은데 왜 사람들은 갭투자를 많이 하는 것일까? 그 이유가 있습니다.
갭투자의 장점
갭투자의 장점은 누가 뭐라 해도 투자금액이 적다는 점입니다. 투자금액이 적기 때문에 조금만 노력하면 금방 투자금을 모을 수 있다. 또한 상황에 따라 신용대출, 보험담보대출 등 소액대출을 활용할 수도 있고, 일반 직장인들도 1년 정도 저축을 하면 1~3채의 투자금을 마련할 수 있다. '플러스피'라는 방법을 활용하면 투자 자금이 없어도 1년에 수백 채를 살 수 있다. 이런 원리로 늘어난 자산은 부동산 상승기에 엄청난 속도로 부를 늘릴 수 있다. 일반인이 부자가 될 수 있는 가장 쉬운 방법이라고 생각합니다. 쉽고 안전하다면 한국의 부자들은 대부분 갭투자자들로 구성되어 있지 않을까요? 하지만 그렇지 않다는 것은 누구나 잘 알고 있다. 모든 현상에는 이면이 있듯이 갭투자에도 단점이 있습니다.
아파트 갭투자 위험성
갭투자는 투자금액이 작다고 알려져 있습니다. 그래서 초보자들이 많이 진입하는 방법이기도 하다. 따라서 위험에 대한 인식이 적고, 욕심을 억제하지 못해 자신의 그릇보다 무리한 투자를 하는 경우가 많다. 갭투자에 적합한 아파트는 대부분 지방에 있는 실거주자가 선호하지 않는 아파트인 경우가 많다. 상승기는 그렇다 치더라도 하락기에는 절대 팔리지 않는 아파트입니다. 하지만 상승기에는 이런 물건도 이익을 볼 수 있다. 문제는 그 가운데 한 두 명의 대박 성공사례가 나올 때다. 그들의 성공 신화를 보면서 나도 할 수 있다는 자신감에 뒤늦게라도 나방처럼 뛰어드는 경우가 있습니다. 이때 자신의 한계까지 금액을 모두 모아 투자하는 경우가 많은데, 순간의 타이밍과 재테크를 이용해 투자금액을 0으로 만들기도 하고 플러스로 만들기도 한다. 이러한 투자 방식은 레버리지를 한계까지 활용하는 양날의 검이다. 수익률을 무한대로 끌어올릴 수도 있지만, 연쇄적으로 발생하는 역전 현상으로 파산으로 이어질 수도 있다.
갭투자 실패
가장 흔한 이유는 다음 임대 매물을 찾지 못하는 경우다. 이렇게 되면 자신의 자금이 궁지에 몰리게 되는데, 이때 우연히 다른 투자 물건에서 갑자기 세입자가 퇴거한다는 통보를 받으면 급하게 대출이 필요할 수도 있다. 이런 위기를 유연하게 극복하지 못하면 소송으로 이어져 결국 모든 자산이 경매로 넘어갈 가능성도 있다. 이처럼 자금사정이 악화되는 사례는 이 밖에도 있다. 예를 들어 누수, 결로, 보일러 고장 등으로 인한 수리비, 공실 유지 시 관리비, 가스비 폭탄 등으로 자금이 부족해지는 경우다. 하지만 가장 큰 리스크는 역마진이다. 역세권이란 차기 입주자의 임대료가 기존 시세보다 낮은 경우를 말하는데, 갭투자의 경우 높은 임대료를 지불하고 부동산을 매입하기 때문에 더욱 취약하다. 또한 역세권은 부동산 하락기에 광범위한 지역에서 발생할 수 있기 때문에 지역 분산이 잘 이루어지지 않으면 큰 손해를 볼 수 있다. 앞서 말했듯이, 갭 투자자들은 대부분 자금 여력이 없는 경우가 많기 때문에 장기적인 반전은 쉽지 않다. 통화 가치는 긴 시계열로 볼 때 꾸준히 하락하기 때문이다. 불황이나 일시적인 공급과잉으로 인해 임대료가 일시적으로 하락할 수 있지만, 얼마 지나지 않아 다시 회복되는 모습을 보이기도 한다. 이런 리스크를 극복하지 못하면 한 번의 경매가 다음 자산으로 이어져 별거 아니라고 생각했던 자금 동원을 위해 모든 자산을 처분하고 신용불량자가 될 수도 있다.
아파트 갭투자 위험성 대처방법
이런 일이 있어서는 안 되지만, 만약 역전된다면 그 이후의 대응이 중요하다. 과도한 상승으로 인한 일시적인 조정인지, 아니면 경기침체로 인한 하락이라면 예상되는 불황의 기간이 얼마나 오래 지속될지 판단해야 한다. 만약 물량 때문이라면, 과도한 입주물량이 해소되는 데 걸리는 시간을 분석하고, 입주물량이 해소된 이후에도 자신의 물건이 경쟁력을 가질 수 있는지를 판단해야 한다. 당연히 공급이 없는 지역일수록, 새 아파트일수록, 학군이 좋을수록 유리할 것이다. 이런 하락기일수록 사람들이 선호하는 아파트가 가격 방어에 유리하다. 특히 공시지가가 1억 이하로 투자한 경우 타격이 더 클 것으로 보인다. 또한 이번 하락장의 경우 비싼 물건일수록, 많이 오른 물건일수록 급락하는 경향이 있다. 만약 장기적인 침체가 예상되고, 자신의 자금으로 버틸 수 없다고 판단되면 즉시 손절매를 해야 한다. 시간이 지날수록 가격이 하락하기 때문에 급매로라도 팔아서 이 하락장을 이겨내야 하지만, 견딜 수 있다면 견뎌내는 것이 좋다. 최소한의 자금으로 주방과 화장실, 신발장만이라도 리모델링을 하면 높은 가격에 빨리 입주자를 확보할 수 있다. 또는 가입비용을 어느 정도 부담하더라도 임대보증보험에 가입시키는 것을 추천한다. 이런 방법으로 하락기를 잘 버텨내면 언젠가 다가올 상승기에는 또 다른 기회가 올 것이다. 쉽게 포기하지 말고 자신의 자금과 능력을 정확히 판단하고, 위험에 대비하여 투자에 임할 것을 권한다.
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